분양가와 시세 비교하는 법
공고 카드의 "분양가·세대수·경쟁률 보기"를 열면 분양가 옆에 같은 지역 실거래 시세와 비교한 문구가 떠요. 이 숫자가 정확히 뭘 계산한 건지, 어디까지 참고해야 하는지 정리했어요.
1. 평당 가격끼리 비교해요
분양가는 주택형(전용면적)마다 총액이 달라서 그대로 비교하면 의미가 없어요. 그래서 분양가와 시세 모두 전용면적 3.3㎡(1평)당 가격으로 환산해서 비교해요. "평당 분양가 2,850만원 · 시세 3,120만원"이라면 같은 면적 기준으로 나란히 놓은 값이에요.
2. 시세는 국토부 실거래가 평균이에요
비교 대상 시세는 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개 데이터로, 같은 구·시·군에서 최근 신고된 거래를 모아 평균 낸 값이에요. 예측이나 감정가가 아니라 실제로 거래된 가격의 평균이라 발표 시점 기준으로 며칠~몇 주 전 거래까지만 반영돼요.
3. 이 비교가 알려주지 않는 것
- 당첨 가능성은 알려주지 않아요 — 시세보다 싸다고 경쟁률이나 당첨 확률이 달라지지 않아요. 오히려 싼 분양가는 경쟁률을 높이는 경우가 흔해요.
- 지역 평균이라 이 단지만의 시세는 아니에요 — 같은 구 안에서도 동·단지마다 시세 차이가 커요. 정확한 시세는 실제 인근 실거래 사례를 따로 찾아보는 걸 추천해요.
- 서울·경기·인천만 지원해요 — 그 외 지역은 시세 데이터가 아직 없어 비교 문구가 뜨지 않아요.
헷갈리기 쉬운 것들
- 분양가가 안 뜰 때도 있어요 — 무순위·잔여 공고는 분양가가 "사업주체 문의"로 비공개인 경우가 많아요. 그럴 땐 시세 비교도 함께 표시되지 않아요.
- 평당가 = 3.3㎡당 가격 — 흔히 쓰는 "평" 단위로 환산한 값이에요. 전용면적을 그대로 나눈 값이라 발코니 확장 등 서비스면적은 포함하지 않아요.
시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터를 그대로 계산한 값이에요. 실제 거래·청약 판단은 반드시 최신 실거래 사례와 청약홈 공고문을 함께 확인하세요.